稅 務
按 揭 回 贈 的 稅 務 考 慮
加 拿 大 央 行 剛 公 佈 調 低 息 口 25個 基 本 點 ， 降 至 5厘 ， 相 信 銀 行 會 將 短 期 按 揭 利 率 降 低 ， 現 時 銀 行 的 房 屋 按 揭 業 務 競 爭 非 常 激 烈 ， 銀 行 間 互 出 優 惠 已 吸 引 置 業 者 注 意 。 一 般 以 來 ， 按 揭 業 務 為 一 項 銀 行 十 分 穩 定 的 收 入 ， 雖 然 比 其 他 借 貸 利 息 為 低 ， 但 因 銀 碼 大 ， 年 期 長 ， 故 此 這 業 務 是 各 間 銀 行 必 爭 之 地 。 但 在 優 惠 多 多 的 年 代 ， 我 們 也 得 留 意 當 中 的 要 門 。
百 分 之 四 現 金 回 贈 是 其 中 一 種 按 揭 招 徠 。 很 多 人 會 以 回 贈 現 金 去 減 低 按 揭 金 額 。 以 一 個 七 厘 二 五 、 五 年 按 揭 為 例 ， 將 回 贈 百 分 之 四 現 金 去 減 低 按 揭 本 金 。
五 年 的 利 息 總 和 等 同 一 個 約 為 七 厘 的 按 揭 ， 相 等 四 分 一 厘 的 折 扣 。 這 種 安 排 好 處 是 每 期 供 款 比 一 個 七 厘 的 按 揭 為 低 ， 如 銀 行 提 供 折 扣 高 於 四 分 一 厘 ， 百 分 之 四 現 金 回 贈 的 安 排 會 支 付 較 高 利 息 。
如 將 現 金 回 贈 存 入 銀 行 ， 以 作 不 時 之 需 ， 等 同 的 折 扣 會 更 低 。 因 為 存 款 所 得 的 利 息 很 難 會 高 至 按 揭 利 率 ； 其 二 ， 利 息 收 入 是 要 課 稅 ， 稅 後 利 率 將 會 更 低 。
第 二 種 比 較 熱 門 按 揭 安 排 是 漸 進 式 息 率 ， 即 第 一 年 支 付 較 低 利 息 ， 其 後 四 年 支 付 一 般 利 息 。 這 種 按 揭 好 處 是 第 一 年 供 款 會 較 低 ， 供 款 由 第 二 年 開 始 提 升 。
這 種 按 揭 較 適 合 剛 出 來 做 事 的 年 輕 人 ， 假 設 第 一 年 的 利 率 是 四 厘 九 五 ， 第 二 至 第 五 年 的 利 率 是 六 厘 三 五 。 五 年 所 供 的 利 息 等 同 一 個 大 約 六 厘 的 按 揭 ， 比 一 般 七 厘 二 五 的 按 揭 有 一 厘 二 五 的 折 讓 。
如 果 預 期 利 息 會 繼 續 下 調 ， 置 業 人 士 可 考 慮 先 做 一 個 六 個 月 可 轉 期 按 揭 ， 待 六 個 月 看 利 息 走 勢 再 鎖 定 息 率 ， 靈 活 安 排 的 代 價 是 較 高 昂 首 六 個 月 的 利 息 。
選 擇 房 屋 按 揭 同 時 要 考 慮 提 早 清 還 時 的 罰 款 ， 不 同 銀 行 會 收 取 不 同 罰 款 。 另 外 一 個 要 考 慮 的 因 素 是 失 去 供 款 能 力 時 的 安 排 ， 有 銀 行 會 要 求 供 款 者 購 買 保 險 ， 保 費 通 常 是 按 揭 本 金 的 一 個 百 分 比 。
如 投 保 人 身 故 的 話 ， 保 險 公 司 會 代 付 按 揭 本 金 。 曾 經 有 一 對 夫 婦 因 將 屆 退 休 年 齡 ， 丈 夫 因 提 早 離 職 而 有 一 筆 鎖 定 於 註 冊 儲 蓄 計 劃 的 退 休 金 。 但 夫 妻 的 物 業 按 揭 並 沒 有 買 保 險 。 其 後 丈 夫 突 然 身 故 ， 但 退 休 金 卻 不 能 使 用 ， 妻 子 只 好 將 屋 賣 掉 以 還 按 揭 。
加 拿 大 稅 例 列 明 自 住 房 屋 按 揭 的 利 息 是 不 能 扣 稅 ， 但 出 租 物 業 的 按 揭 利 息 就 可 扣 減 租 金 收 入 。 如 同 時 有 自 住 房 屋 及 投 資 物 業 的 人 士 ， 可 考 慮 重 新 安 排 按 揭 ， 將 按 揭 所 得 的 金 額 直 接 用 於 投 資 物 業 之 上 ， 以 求 按 揭 利 息 可 作 扣 稅 之 用 。